vraag & antwoord

Wat als de koper verborgen gebreken meldt na de overdracht?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

De gevolgen voor jou als verkoper

Stel dat de koper een tijdje nadat hij jouw huis heeft gekocht gebreken ontdekt, zoals lekkage, houtrot of een slechte riolering. Wie is er dan verantwoordelijk: jij of de koper? Eventuele gebreken die de koper ontdekt na de koop zijn in principe voor de rekening van de koper. Behalve als het gaat om een ernstig gebrek, dat een normaal gebruik van de woning niet mogelijk maakt, óf een gebrek dat je als verkoper verzuimd hebt te vermelden.

Meldplicht en onderzoeksplicht voor kopers en verkopers

Tijdens de verkoop heb je als verkoper meldplicht. Dit betekent dat je de koper eerlijke en volledige informatie moet geven over eventuele gebreken, lasten en beperkingen aan je woning. De koper mag ervan uitgaan dat hij jouw huis op een normale en veilige manier kan bewonen. Dus dat er gewoon water uit de kraan komt en dat alle keukenapparatuur goed werkt. Als er gebreken of beperkingen zijn voor het gebruik, bijvoorbeeld omdat jouw woning een monument is, moet je dit melden. Hiervoor kun je de vragenlijst gebruiken die je aan het begin van de verkoop van je makelaar krijgt. Deze lijst helpt je om aan je meldplicht te voldoen.

Tegelijkertijd heeft de koper ook een onderzoeksplicht. Dit betekent dat hij of zij zelf actief onderzoek moet doen naar eventuele (verborgen) gebreken. Als de koper na de sleuteloverdracht toch gebreken ontdekt, dan kan hij jou daar in principe niet voor aansprakelijk stellen. Behalve als er sprake is van de volgende situaties:

1. Je wist van het gebrek af, maar hebt het tijdens de verkoop niet verteld

Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet bekend was bij de koper toen hij jouw huis kocht. Als dit een ernstig gebrek is, waardoor normaal en veilig gebruik van de woning niet mogelijk is, kan de koper jou aansprakelijk stellen voor de kosten. Als er bijvoorbeeld asbest in het dak zit, maar jij hebt dit verzwegen, dan is de kans groot dat je alsnog voor de herstelkosten opdraait.

2. Het gebrek was voor de sleuteloverdracht al aanwezig, maar je was hier niet van op de hoogte

Een verborgen gebrek kan ook voor jou als verkoper niet bekend zijn. Als dit na de sleuteloverdracht wordt geconstateerd én duidelijk is dat het er voor de overdracht al wel was én het ‘normaal gebruik’ van het huis (zoals in de koopakte staat omschreven) in de weg staat, kun je alsnog aansprakelijk worden gesteld. Dit geldt ook voor gebreken waar je als verkoper van had moeten of kunnen weten. Voor een ernstige lekkage op zolder, waar je niet van wist omdat je daar nooit kwam, kun je dus wél aansprakelijk worden gehouden.

3. Je wist dat de koper de woning niet zou kunnen gebruiken zoals hij verwachtte

In dit geval gaat het om zogenoemde ‘kenbaarheidsvereiste’. Stel, de koper vertelt jou dat hij erg veel waarde hecht aan rust en verwacht dat jouw huis daarom goed bij hem past. Jij wil je huis juist verkopen vanwege je luidruchtige buren, maar zegt hier niets over tegen de koper. Dan kan de koper je later aansprakelijk stellen. Je wist immers dat je huis niet aan zijn verwachting zou voldoen. Je hebt niet (voldoende) aan je meldplicht als verkoper voldaan.

tip  Een koper moet zelf ook actief zoeken naar mogelijke gebreken van een woning. Ontdek meer over de onderzoeksplicht

Wat te doen bij verborgen gebreken?

Je kunt verwachten dat de koper jou of de verkoopmakelaar benadert en melding maakt van wat er is geconstateerd. Probeer samen met de koper tot een oplossing te komen en het binnen een nader te bepalen termijn op te lossen. Ben je het niet met de constatering van de koper eens? Vraag je verkoopmakelaar om je hierin te adviseren of schakel je rechtsbijstandverzekering in.

Het is niet altijd duidelijk waar de grens ligt van de onderzoeksplicht van de koper en de meldingsplicht van de verkoper. In zulke situaties is het meestal aan de rechter om te beslissen wie er gelijk heeft. Een van de taken van de verkoopmakelaar is om erop toe te zien dat de verkoper aan zijn verplichtingen voldoet. Dit kan veel problemen voorkomen. Bovendien hebben de meeste makelaars, zeker als ze zijn aangesloten bij een branchevereniging, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Hierdoor hoef je mogelijk niet zelf op te draaien voor kosten die ontstaan door verborgen gebreken. Dit geldt uiteraard alleen als deze kosten het gevolg zijn van een beroepsfout van de makelaar, niet als je het gebrek als verkoper hebt verzwegen.

Een makelaar helpt

Een makelaar kan je helpen bij het voorkomen van verborgen gebreken. Ben je op zoek naar een makelaar bij jou in de buurt?

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Een verborgen gebrek is een gebrek dat ná de sleuteloverdracht pas zichtbaar wordt. Er zijn twee situaties waarin je als verkoper aansprakelijk gesteld kunt worden:

Je hebt een gebrek met opzet niet verteld – Hierbij heb je je meldplicht geschonden en ben je aansprakelijk voor de schade. Een koper dient dit binnen een volgens de wet redelijke termijn te melden. Met een redelijke termijn worden doorgaans twee maanden bedoeld. In sommige gevallen kun je tot vijf jaar na de verkoop nog aansprakelijk gesteld worden.

Het huis is niet meer bewoonbaar – In de koopakte staat dat het huis de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. Komt er een gebrek naar boven waarvan je niet op de hoogte was, is duidelijk dat het gebrek er voor de sleuteloverdracht al wel was en zorgt het ervoor dat het huis niet meer conform normaal gebruik bewoond kan worden? Dan kun je als verkoper aansprakelijk gesteld worden.

De meldplicht (soms ook mededelingsplicht genoemd) houdt in dat jij een koper alles over het huis moet vertellen waarvan je weet of zou moeten vermoeden dat dat belangrijke informatie is voor de koper. Het gaat niet alleen om wat er op het eerste oog te zien is, maar juist ook om wat er niet te zien is. Zoals eventuele schade of gebreken die in het huis aanwezig zijn, maar ook informatie over de omgeving die van invloed is op het gebruik en/of woonplezier.

Als de koper na de koop gebreken ontdekt, zijn de kosten in principe voor zijn eigen rekening. Behalve:

  1. Als het een gebrek is waar de verkoper van op de hoogte was en dat de koper niet had kunnen weten

  2. Als het gebrek zo ernstig is dat een normaal en veilig gebruik van de woning niet mogelijk is In deze gevallen kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen en de kosten op hem proberen te verhalen.

Als verkoper ben je verplicht om te koper te informeren over alle lasten, beperkingen en gebreken aan je huis die jou bekend zijn of waar je als verkoper van op de hoogte zou moeten zijn. Voorbeelden zijn:

  • Lekkages, vochtproblemen en waterschade.
  • Geluidsoverlast in de omgeving.
  • Ontwikkelingen in de omgeving die jou bekend zijn, maar waar de koper nog niet van kan weten. Bijvoorbeeld plannen van je buren voor een uitbouw die zon wegneemt uit jouw tuin.

De vragenlijst die je aan het begin van de verkoop van je makelaar ontvangt, is onder meer hiervoor bedoeld.

Meer vragen