vraag & antwoord

Hoe beïnvloedt de verkoop van mijn woning de belastingaangifte?

bijgewerkt - leestijd

Overwaarde en restschuld creëren verschillende scenario’s

Als je je huis verkoopt met winst hoef je daarover geen belasting te betalen. Maar je huis verkopen met overwaarde heeft wél invloed op je belastingaangifte, net als een eventuele restschuld. Zo kan het zijn dat je geen of minder hypotheekrente mag aftrekken voor je nieuwe huis. Ook de belasting die je als woningbezitter betaalt, het eigenwoningforfait, verandert.

Overwaarde huis bij verkoop gebruiken voor een nieuwe woning

Heb je overwaarde en ga je een ander huis kopen? Om ook voor je nieuwe huis optimaal gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek, moet je van de Belastingdienst je overwaarde investeren in je nieuwe woning. Dit heet de bijleenregeling. Door deze regeling wordt je hypotheekschuld lager. De bijeenregeling geldt zolang je binnen drie jaar na de verkoop van je vorige huis een nieuwe woning koopt.

Overwaarde verkoop huis benutten

Ben je niet van plan om (binnen drie jaar) opnieuw een woning te kopen, bijvoorbeeld omdat je nu gaat huren? Dan kun je de overwaarde vrij besteden. De overwaarde verhoogt jouw vermogen en de Belastingdienst stelt dat na het uitkeren gelijk met spaargeld. Daardoor krijg je in de belastingaangifte over het volgende belastingjaar mogelijk een hogere heffing over je eigen vermogen.

Overwaarde als spaargeld gebruiken: hoeveel belasting moet je betalen?

In 2022 is het heffingsvrij vermogen € 50.650. Deze vrijstelling geldt voor iedereen die belastingplichtig is in Nederland. Over het meerdere tot € 101.300 betaal je vermogensbelasting van 0,56%. Over een groter vermogen betaal je 1,35% heffing. Met een vermogen ruim boven 1 miljoen euro loopt de heffing nog iets verder op, naar 1,71%.

tip  Je overwaarde investeren in je nieuwe woning is niet verplicht, maar heeft wel voordelen

Huis verkopen met restschuld: dit gebeurt er bij de belastingaangifte

Blijf je na de verkoop van je huis achter met een restschuld? Dan heb je twee opties, namelijk:

  1. Je financiert de restschuld mee in de hypotheek op je volgende koopwoning.
  2. Je maakt afspraken met de bank over het terugbetalen van de hypotheekschuld.

In beide gevallen is de betaalde rente niet aftrekbaar van het inkomen. Op deze regel is wel een uitzondering: is de schuld ontstaan vóór 1 januari 2018 dan is de betaalde rente over de schuld aftrekbaar gedurende maximaal vijftien jaar.

Een restschuld verlaagt je vermogen

Een restschuld die is ontstaan ná 1 januari 2018 mag je aftrekken van je vermogen, mits die schuld minimaal € 3200 bedraagt (voor partners minimaal € 6400). Dit heet de schuldendrempel. Alleen het bedrag boven de schuldendrempel mag je dus in mindering brengen op je vermogen.

Een rekenvoorbeeld

Je bezit samen met je partner een vermogen van € 45.000. Na verkoop van jullie huis blijft er een schuld over van €25.000. Deze schuld kunnen jullie in mindering brengen op jullie vermogen. Eerst moeten jullie de schuldendrempel hiervan aftrekken. De te verrekenen schuld bedraagt dan € 25.000 - € 6400 = € 18.600.Jullie vermogen bedraagt dus: € 45.000 - € 18.600 = € 26.400. Belasting betalen over dit vermogen hoeft niet, want het valt binnen het bedrag dat is vrijgesteld (€ 50.650 in 2022).

Belasting betalen na verkoop woning

Kortom, na het verkopen van je woning heeft de overwaarde of de restschuld invloed op wat je aan belasting verschuldigd bent. De overwaarde wordt door de Belastingdienst gezien als vermogen, waarover je eventueel vermogensrendementsheffing moet betalen. Vermogen van € 50.650 is vrijgesteld (2022), voor partners is dat het dubbele bedrag.Een restschuld trek je dus juist af van je vermogen. Houd hier dan wel rekening met de schuldendrempel van € 3200 (€ 6400 voor partners). De hoogte van je vermogen op 1 januari van het belastingjaar is bepalend voor de heffing. Verkoop je je huis in 2022 met een overwaarde, dan betaal je er dus pas in 2023 belasting over.

Belasting betalen over je woning (eigenwoningforfait)

Ook de belasting die je betaalt over het bezit van je woning (eigenwoningforfait) verandert na de verkoop van je huis. Bij de belastingaangifte over het jaar waarin je je woning hebt verkocht, berekent de Belastingdienst automatisch alleen het eigenwoningforfait over de periode waarin je volgens je gemeente nog in je oude huis woonde. Koop je in hetzelfde jaar een nieuw huis? Dan berekent de Belastingdienst automatisch voor zowel je oude als je nieuwe huis het eigenwoningforfait op basis van het aantal dagen dat je stond ingeschreven op het adres.Al met al is dit best een ingewikkelde opgave. Neem voor hulp contact op met je hypotheekadviseur of een belastingadviseur. Zij kunnen je bijstaan of de aangifte helemaal verzorgen.

Huis verkocht én nieuw huis gekocht?

Check welke aankoopkosten je wel en niet mag aftrekken van de belasting.

De bijleenregeling is van toepassing als je je huis verkoopt met overwaarde. Volgens deze regeling moet je je overwaarde gebruiken voor de aanschaf of verbouwing van je volgende huis. Doe je dit niet, dan mag je de hypotheekrente niet meer over het volledige hypotheekbedrag aftrekken. De bijleenregeling vervalt na drie jaar. Koop je dus pas na drie jaar weer een volgende woning, dan heeft deze regeling geen effect meer op je hypotheekrenteaftrek.
Voor de eindinspectie is het belangrijk dat je je huis in de staat brengt zoals je die tijdens de onderhandelingen overeengekomen bent.
  • Is alles aanwezig wat volgens de lijst van zaken zou achterblijven in de woning?
  • Zijn de inbouwkasten, vliering, schuur, berging en/of trapkast leeg?
  • Heb je je adreswijziging doorgegeven aan alle bedrijven en instanties waar het adres van je huis bekend is?
  • Heb je de meterstanden genoteerd?
  • Heb je alle reservesleutels verzameld?
Na verkoop van je huis is het tijd om alle aan de woning gekoppelde verzekeringen te beëindigen of naar je nieuwe woning over te zetten. Denk hierbij aan je opstalverzekering, inboedelverzekering en aansprakelijkheidsverzekering.
De kosten die de notaris maakt voor het doorhalen van de oude hypotheek in het Kadaster (royement) mag je aftrekken van de belasting. Andere verkoopkosten, zoals kosten voor de verkoopmakelaar, het energielabel en advies- en bemiddelingskosten rondom de verkoop of hypotheek, zijn niet aftrekbaar.
Meer vragen