vraag & antwoord

Bijleenregeling: wat is dit en wanneer krijg ik hiermee te maken?

Bijgewerkt op - leestijd

Zo werkt de bijleenregeling bij overwaarde

Als je je huis verkoopt met overwaarde en een andere woning terugkoopt, krijg je te maken met de bijleenregeling. De bijleenregeling houdt in dat je je overwaarde moet gebruiken voor de aankoop of verbouwing van je nieuwe huis. Doe je dit niet, dan mag je de hypotheekrente niet langer volledig aftrekken van de belasting. Er zijn ook andere situaties waarin je met de bijleenregeling te maken krijgt.

Door de gestegen huizenprijzen is de kans groot dat je je woning met winst verkoopt. Je bent niet verplicht om je overwaarde voor je nieuwe huis te gebruiken, maar door de bijleenregeling is dit financieel wel voordeliger. Je houdt dan namelijk het recht op hypotheekrenteaftrek over je volledige hypotheekschuld. Bovendien: geld dat je al hebt, hoef je niet te lenen, dus je overwaarde gebruiken voor een nieuwe woning is ook gunstiger voor je maandlasten.

funda functionaliteit  Wil je weten wat de waarde van jouw huis ongeveer is? Doe de gratis Waardecheck

Eigenwoningreserve en bijleenregeling berekenen

Volgens de bijleenregeling mag je alleen hypotheekrente aftrekken over de waarde (koopsom) van je koopwoning minus de overwaarde uit de verkochte woning. Deze overwaarde, ook wel eigenwoningreserve genoemd, blijft drie jaar na de verkoop bestaan. Als je in de afgelopen drie jaren vaker een huis met overwaarde hebt verkocht, worden deze bedragen bij elkaar opgeteld. Een eventuele restschuld verlaagt juist je eigenwoningreserve.

Voorbeeld bijleenregeling overwaarde

Je hebt je huis verkocht voor € 350.000. Op het huis zat nog een hypotheekschuld van € 150.000. Na verkoop houd je dus € 200.000 aan overwaarde over.Je nieuwe huis kost € 400.000. Je investeert de overwaarde hierin, waardoor je nog een hypotheek nodig hebt van € 200.000. Omdat je hebt voldaan aan de eisen van de bijleenregeling, mag je je hypotheekrente aftrekken over de totale hypotheekschuld van € 200.000.

Voorbeeld bijleenregeling restschuld

Twee jaar geleden verkocht je je koophuis met een restschuld van € 25.000. Je volgende koopwoning heb je onlangs verkocht met een overwaarde van € 35.000. Omdat de verkoop van je vorige huis minder dan drie jaar geleden is, is je eigenwoningreserve: - € 25.000 + € 35.000 = € 10.000.Koop je nu een nieuw huis van € 400.000, dan moet je volgens de bijleenregeling de € 10.000 aan eigenwoningreserve hierin investeren. Je mag dan hypotheekrente aftrekken over je totale hypotheekschuld van ( € 400.000 - €10.000 =) € 390.000.

Bijleenregeling is drie jaar geldig

Je hebt alleen met de bijleenregeling te maken als je binnen drie jaar een nieuw huis koopt; daarna vervalt-ie. Stel bijvoorbeeld dat je je huis uit het eerste voorbeeld verkoopt en je gebruikt de overwaarde van € 200.000 om een tijdje in het buitenland te wonen en te leven. Na vier jaar kom je terug en koop je een huis voor € 400.000. Je hebt geen overwaarde meer, dat geld heb je immers gebruikt in het buitenland. Omdat de bijleenregeling na drie jaar vervallen is, kun je dit huis weer volledig financieren met een hypotheek en genieten van de hypotheekrenteaftrek over € 400.000.

Ook in deze situaties geldt de bijleenregeling

Je kunt ook met de bijleenregeling te maken krijgen bij een echtscheiding, als je gaat samenwonen of als je ervoor kiest om je huis voor onbepaalde tijd te verhuren. De regeling is dan iets gecompliceerder.

Bijleenregeling bij echtscheiding

Stel, je bezit samen met je partner, ieder voor de helft, een koopwoning. Na de scheiding koop je je partner uit en word jij de enige eigenaar van het huis. Je partner krijgt 50% van de overwaarde mee. Dit bedrag valt onder de bijleenregeling. Jouw overwaarde blijft in het huis zitten, dus heb jij geen eigenwoningreserve.

Bijleenregeling bij samenwonen

De bijleenregeling is persoonsgebonden. Dus als je een huis gaat kopen met iemand die een bijleenregeling meebrengt, bijvoorbeeld omdat hij of zij een vorige woning met overwaarde heeft verkocht, moet je partner het volledige bedrag aan eigenwoningreserve inbrengen in jullie nieuwe huis voor een volledige hypotheekrenteaftrek.

Bijleenregeling bij verhuur voor onbepaalde tijd

Ga je jouw huis voor onbepaalde tijd verhuren, dan heeft dit gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek. De bijleenregeling geldt hier ook, want de Belastingdienst ziet permanente verhuur als verkoop. De bijleenregeling is dan van toepassing op de fictieve overwaarde.In bovenstaande situaties spelen nog veel meer fiscale aspecten een rol. Ga hierover in gesprek met je hypotheekadviseur.

Hoe werkt de bijleenregeling als je een goedkoper huis koopt?

Ook als je volgende koopwoning goedkoper is dan waar je nu woont, geldt de bijleenregeling. Voor een volledige hypotheekrenteaftrek moet je de volledige overwaarde gebruiken voor de aankoop of verbouwing. Als de overwaarde groter is dan de koopsom van je nieuwe huis, dan houd je na aankoop nog een eigenwoningreserve over die na drie jaar weer verdampt. De resterende overwaarde kun je na drie jaar vrij besteden.

Weten hoeveel overwaarde je hebt?

Met de funda Waardecheck krijg je snel en gratis een inschatting van je minimale en maximale woningwaarde. Trek hier je resterende hypotheekschuld van af als je een idee wilt hebben van de mogelijke overwaarde op je huis.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Je kunt een negatieve eigenwoningreserve op je naam krijgen. Die ontstaat als je een restschuld hebt overgehouden na de verkoop. In dat geval is de betaalde hypotheekrente van je volgende koopwoning volledig aftrekbaar. Heb je binnen drie jaar ook een huis verkocht met overwaarde? Dan worden de bedragen bij elkaar opgeteld om te bepalen of er sprake is van een positieve eigenwoningreserve.
Als jullie samen een nieuwe woning kopen, moet je partner de overwaarde van zijn of haar vorige woning hiervoor gebruiken. Anders kunnen jullie de hypotheekrente niet volledig aftrekken. De fiscale gevolgen zijn wél afhankelijk van de eigendomsverhouding: zijn jullie ieder voor de helft eigenaar van de woning of niet? Je hypotheekadviseur kan je hierover adviseren.
Je kunt de overwaarde, of een deel ervan, gebruiken voor een verbouwing van je volgende koopwoning. In plaats van de overwaarde gebruiken voor de financiering van het huis, mag je het geld dus ook gebruiken voor het verbouwen.
De bijleenregeling en eigenwoningreserve blijven drie jaar bestaan. Daarna vervallen ze en hiermee ook de beperking voor je hypotheekrenteaftrek. Koop je na drie jaar toch weer een huis, dan kun je dit weer volledig financieren met een hypotheek en de hypotheekrente aftrekken.
Meer vragen