De belangrijkste zaken die je moet weten bij een volgende koopwoning
Je hebt je nieuwe huis gevonden, maar wat te doen met je bestaande hypotheek? En als je nieuwe huis duurder is dan je oude, hoe zit het met het meenemen en uitbreiden van kenmerken van je hypotheek? En hoe zit het als je tussendoor even huurt? Dit zijn de mogelijkheden.
De allereerste stap is inventariseren hoe je bestaande hypotheek eruitziet, vertelt hypotheekadviseur Simone Hoogstraaten. Daarbij is het belangrijk of die voor of na 1 januari 2013 is afgesloten. Vanaf die datum zijn de belastingregels namelijk veranderd. Vóór die tijd kon je nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten met renteaftrek, daarna niet meer.
Toch is het mogelijk die alsnog mee te nemen naar je nieuwe woning, weet adviseur Hoogstraten. Althans, een deel ervan: het aflossingsvrije deel mag niet hoger zijn dan 50% van de marktwaarde van je nieuwe woning en niet hoger zijn dan de oude hypotheek die valt onder de oude belastingregels. Je lost dan over dat deel gedurende de looptijd niets af, maar het drukt wel weer de maandlasten. Aan het eind van de looptijd moet je in één keer de hoogte van het aflossingsvrije deel terugbetalen.
Overwaarde gebruiken
Een andere goede manier om de nieuwe maandlasten te drukken, is door de overwaarde uit je oude woning te gebruiken, aldus Hoogstraaten. ‘Veel mensen kiezen daarvoor. Dat heeft ook met de belastingregels te maken: als je dat geld in je nieuwe huis stopt –bijvoorbeeld om het leenbedrag te verlagen of om de woning te verduurzamen – behoud je het recht op renteaftrek. Gebruik je de overwaarde niet en zet je het geld bijvoorbeeld op je spaarrekening? Dan heb je over dat deel geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.’
Looptijd van je hypotheek
Hoe dan ook: je sluit bij de aankoop van een nieuwe woning altijd een volledig nieuwe hypotheek af. Meestal is dit dertig jaar. Ook als je opnieuw een aflossingsvrij deel afsluit of als je scherpe rente meeverhuist. Een aflossingsvrije hypotheek kent evengoed een maximale looptijd van dertig jaar. Na de looptijd van die aflossingsvrije hypotheek dien je de lening af te lossen of je gaat in gesprek met de bank om de looptijd van je hypotheek te verlengen. Hypotheken die worden verstrekt sinds 1 januari 2013, dienen annuïtair of lineair te worden afgelost binnen dertig jaar. Dit geldt voor je eerste hypotheek of een hogere hypotheek ten opzichte van een hypotheek die je had vóór 1 januari 2013.
Overbruggingskrediet
Wat als je je nieuwe woning al hebt vóórdat je de oude hebt verkocht? Hoogstraaten: ‘Op het moment dat nog niet zeker is hoeveel de overwaarde zal zijn, gaan we in de berekeningen uit van 90 procent van de te verwachten verkoopwaarde. Die baseren we op een taxatierapport, dat ook uitkomst biedt als het gaat om inzicht in de verkooptijd. Dankzij een tijdelijk overbruggingskrediet kun je, als het nodig is, de overwaarde alvast gebruiken om de nieuwe woning aan te kopen. Wel hebben we dan natuurlijk gekeken naar je mogelijkheid om tijdelijk dubbele lasten te kunnen betalen. Blijk je achteraf meer overwaarde te hebben? Dan mag je die zonder vergoeding direct extra aflossen op je nieuwe hypotheek.’
Tijdelijk huren
En stel nu dat het tegenovergestelde gebeurt: je hebt je oude woning verkocht, maar je hebt je nieuwe huis nog niet gevonden en je besluit dat je voorlopig liever huurt. Raak je dan je hypotheekvoorwaarden kwijt? Dat hoeft niet per se, antwoordt de adviseur. ‘Je kunt een periode huren en tegelijkertijd het recht behouden een oud leningdeel mee te nemen, bijvoorbeeld als het gaat om een aflossingsvrij deel uit de tijd van de oude fiscale regelgeving. Voor het meenemen van de hypotheekrente gelden overigens andere voorwaarden. Kortom: er is best veel mogelijk, maar je moet wél weten wat. De hypotheekadviseur is van alle regels op de hoogte en kan je hierover informeren.’